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　　2025 年上半年凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策ღღ★✿，主要围绕去库存ღღ★✿、扩需求ღღ★✿、新模式和化风险等方面ღღ★✿，收购存量闲置土地和存量商品房是重点ღღ★✿。在化风险方面ღღ★✿，房地产融资协调机制持续扩围增效ღღ★✿，做好保交房工作ღღ★✿。根据金融监管总局披露数据ღღ★✿，截至5月初ღღ★✿，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元ღღ★✿，支持了1600多万套住宅的建设和交付ღღ★✿。持续做好保交房工作ღღ★✿，对于修复市场情绪柚子直播平台凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿、缓解居民购房顾虑有着积极作用ღღ★✿。

　　2025年上半年ღღ★✿，房地产行业共实现债券融资2541.9亿元ღღ★✿，同比下降10.0%ღღ★✿。2021年下半年以来ღღ★✿，房地产市场持续调整ღღ★✿，融资规模大幅回落ღღ★✿，2025年上半年延续了下降态势ღღ★✿，降幅较上年收窄ღღ★✿。海外债在低基数上有所恢复ღღ★✿，但整体规模仍很小ღღ★✿，信用债成为融资绝对主力ღღ★✿，ABS融资占比超三分之一ღღ★✿，同比小幅增长ღღ★✿，ABS融资重要性日益显著ღღ★✿。从单月来看ღღ★✿，3月-4月债券融资总额超400亿元ღღ★✿；5月债券融资总额略有回落ღღ★✿，6月有所回升ღღ★✿。

　　从房地产开发企业到位资金来看ღღ★✿，同比降幅已显著收窄ღღ★✿，其中ღღ★✿，受城市融资协调机制“白名单”等融资政策提振ღღ★✿，国内贷款占比较上年明显提升ღღ★✿，定金及预收账款和个人按揭贷款是主要资金来源ღღ★✿，占比较上年略有下滑ღღ★✿，销售下滑对房企资金面仍有不利影响ღღ★✿。2025年1—5月份ღღ★✿，房地产开发企业到位资金40232亿元ღღ★✿，同比下降5.3%ღღ★✿，降幅较上年收窄11.7个百分点ღღ★✿。

　　2025年上半年ღღ★✿，房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元ღღ★✿，同比下降17.9%凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿，占总融资规模的60.1%ღღ★✿，较上年同期下降5.8个百分点ღღ★✿。平均发行期限3.92年ღღ★✿，其中发行期限在3年以上的占比58.4%ღღ★✿，比上年增加12.8个百分点ღღ★✿，期限显著延长凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿。

　　从发行结构来看ღღ★✿，信用债的发行主体以央企ღღ★✿、地方国企为主ღღ★✿，上半年央国企发行占比已超90%ღღ★✿，较上年同期上升1.6个百分点ღღ★✿，民企和混合所有制企业发行占比下降ღღ★✿。2025年上半年发债民企和混合所有制企业仅有4家ღღ★✿，较上年明显减少ღღ★✿，均为规模较大尚未出险的企业ღღ★✿。

　　从头部房企发行占比来看ღღ★✿，发行规模前10企业融资金额占比达到48.2%ღღ★✿，较上年增加4.1个百分点ღღ★✿，信用债资金也出现了向头部企业富集的态势柚子直播平台ღღ★✿。信用债发行规模前10企业主要为央国企ღღ★✿，保利发展ღღ★✿、华润置地发行金额超百亿ღღ★✿，首开股份ღღ★✿、中交地产ღღ★✿、建发房产ღღ★✿、首创发行金额超50亿ღღ★✿。头部企业资金优势不只立在其良好的信用资质ღღ★✿，也与其销售保持韧性ღღ★✿、拿地力度较高有关ღღ★✿。从信用资质来看ღღ★✿，华润置地坚持增收节支ღღ★✿、以收定支ღღ★✿，严守现金流安全底线ღღ★✿，2024年末现金储备1332.1亿元ღღ★✿，同比增长16.5%ღღ★✿，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位ღღ★✿，整体加权平均融资成本创历史新低ღღ★✿，标普ღღ★✿、穆迪及惠誉维持本公司BBB+ღღ★✿、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级ღღ★✿。从销售额来看ღღ★✿，头部企业销售额占比持续上升ღღ★✿，业绩保持较强韧性ღღ★✿。2025上半年ღღ★✿，TOP100房企销售中ღღ★✿，TOP10企业销售额占比为48.7%ღღ★✿，较2024年提升0.5个百分点ღღ★✿。TOP20企业销售额占比分别为64.8%ღღ★✿，较2024年提升0.8个百分点ღღ★✿。保利发展ღღ★✿、华润置地销售额均超千亿ღღ★✿，位列行业前五ღღ★✿，是上半年4家销售额超千亿房企之二ღღ★✿。从拿地金额来看ღღ★✿，头部企业拿地力度不断加强ღღ★✿，占比明显提升ღღ★✿。2025上半年ღღ★✿，拿地金额TOP100中ღღ★✿，TOP10企业占比高达55.3%ღღ★✿，TOP20企业占比69.3%ღღ★✿，相比去年底分别提高了13.9个百分点ღღ★✿、14.4个百分点ღღ★✿，头部房企拿地金额占比明显上升ღღ★✿，保利发展ღღ★✿、华润置地ღღ★✿、建发房产等房企拿地金额超两百亿ღღ★✿，拿地销售比超30%ღღ★✿，表明这些房企拿地力度相对较强ღღ★✿，既有投资意愿也有投资能力ღღ★✿。

　　信用债发行渠道在经过长期市场调整ღღ★✿、企业出险以后处于收缩态势凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿，特别是民营房企ღღ★✿，其融资意愿ღღ★✿、融资能力都受到压制ღღ★✿。在市场新旧力量的换挡期ღღ★✿，信用债发行或将继续保持政策开放ღღ★✿、规模受限态势ღღ★✿。作为新生力量的中小民营房企仍需逐步建立信用债渠道凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿，同时这些民企因其开发规模普遍不大ღღ★✿，采取聚焦深耕策略ღღ★✿，对公开市场融资需求可能不高ღღ★✿。作为市场主力军的央国企各项融资渠道均较为畅通ღღ★✿，其有维持各类融资渠道畅通的需求ღღ★✿，但仍会根据自身开发规模ღღ★✿、融资成本ღღ★✿、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构ღღ★✿，以保持债务结构健康和成本可控ღღ★✿。

　　2025年上半年ღღ★✿，海外债发行规模仅为57.3亿人民币ღღ★✿，同比增长14.5%ღღ★✿，占总融资规模的2.3%ღღ★✿，较上年同期上升了0.5个百分点ღღ★✿，海外债仍是零星发行ღღ★✿。2025年ღღ★✿，绿城和新城相继发行海外债ღღ★✿，打开了海外债大门ღღ★✿。从资金用途来看ღღ★✿，两家房企主要为筹集资金偿还即将到期的海外债和调整融资结构ღღ★✿。在销售端持续承压的背景下ღღ★✿，投资人信心是否能够持续向好仍存疑ღღ★✿。

　　2025年上半年ღღ★✿，ABS融资规模为958.0亿元ღღ★✿，同比增长4.8%ღღ★✿，占总融资规模37.7%ღღ★✿，较上年同期上升5.3个百分点ღღ★✿。ABS发行占比提升表明存量资产盘活空间巨大ღღ★✿，融资渠道向手握优质持有型资产的企业开放ღღ★✿。

　　从发行结构来看ღღ★✿，CMBS/CMBN为主要发行类型ღღ★✿，占比为46.3%ღღ★✿，类REITs凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿、供应链ABS占比均为23.0%ღღ★✿，CMBS/CMBN比例快速提升ღღ★✿，发行占比较上年同期提升了5.6个百分点ღღ★✿，供应链ABS占比略有下滑ღღ★✿。供应链ABS占比不足四分之一ღღ★✿，而CMBS/CMBNღღ★✿、类REITs占比近七成表明以优质底层资产为基础的ABS融资受到投资者青睐ღღ★✿，也利于促进存量资产盘活ღღ★✿。需要注意的是ღღ★✿，商业地产市场持续承压的今天ღღ★✿，空置率下降ღღ★✿、租金下行仍将困扰存量资产运营ღღ★✿，其过度下行或将促使部分ABS成为另一种债务负担ღღ★✿。

　　在公募REITs方面ღღ★✿，政策聚焦基础设施REITs市场扩围扩容ღღ★✿，底层资产类型不断丰富ღღ★✿。产业园区和租赁住房公募REITs持续扩容ღღ★✿，华夏金隅智造工场REIT柚子直播平台ღღ★✿、汇添富上海地产租赁住房REIT等先后上市ღღ★✿，华夏北京保障房REIT成功扩募上市ღღ★✿。

　　在持有型不动产ABS方面ღღ★✿，2025年上交所柚子直播平台ღღ★✿、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地ღღ★✿，是又一盘活存量资产的金融工具ღღ★✿。根据公开报道凯发·K8(官方)APP下载安装ღღ★✿，沪市持有型不动产ABS市场初现雏形ღღ★✿，目前存续6单产品ღღ★✿，托管规模约为120.96亿元ღღ★✿，在审项目达14单;持有型不动产ABS涵盖的底层资产行业越发多元ღღ★✿，已形成高速公路ღღ★✿、保租房ღღ★✿、写字楼ღღ★✿、数据中心多头并进的新局面ღღ★✿。

　　2025年上半年行业债券平均利率为2.83%ღღ★✿，同比下降0.28个百分点ღღ★✿。受今年降准降息ღღ★✿、融资企业结构和渠道结构变化等因素影响ღღ★✿，行业债券平均融资成本明显下降ღღ★✿。其中信用债平均利率为2.61%ღღ★✿，同比下降0.44个百分点ღღ★✿；海外债平均利率为9.73%ღღ★✿，同比上升4.14个百分点ღღ★✿；ABS平均利率为2.77%ღღ★✿，同比下降0.32个百分点ღღ★✿。

　　2025年上半年融资政策持续宽松ღღ★✿，但债券融资规模仍在下降通道ღღ★✿，市场复苏的不确定性和分化增加了投资人对房地产行业的疑虑ღღ★✿，也使得企业对新增融资采取谨慎态度ღღ★✿，融资规模仍在缩减中柚子直播平台ღღ★✿，降幅有所收窄ღღ★✿。

　　展望下半年ღღ★✿，房地产政策环境预计维持宽松ღღ★✿，各项已出台政策有望进一步落实ღღ★✿，但城市及项目分化行情或将延续ღღ★✿。企业还应结合销售拿地情况ღღ★✿，提前筹划现金流ღღ★✿，防范资金链风险ღღ★✿。积极利用项目“白名单”机制ღღ★✿、经营性物业贷ღღ★✿、支持房企发债柚子直播平台ღღ★✿、定增ღღ★✿、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策ღღ★✿，多渠道拓展融资现金流入ღღ★✿，或可进行存量债务展期ღღ★✿、借新还旧ღღ★✿。